집세금연구소의 보유세 계산기가 사용하는 계산 기준을 전부 공개합니다. 최종 확인일 2026년 8월 31일이며, 세법·개편안 내용이 바뀌면 이 페이지와 계산기를 함께 갱신합니다.
⚠ 8·3 세제개편안은 아직 법이 아닙니다. 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 「2026년 세제개편안」은 국회 통과 전의 정부 법률안이며, 비거주 1주택 공제·세부담상한 등은 당정 협의에서 수정이 검토되고 있습니다(2026-08-26 보도). 본 사이트의 “개편안” 계산은 정부 상세본 원문 기준이고, “당정 수정 검토안”은 보도 기반 추정입니다.
1. 재산세 (주택분)
공정시장가액비율
| 구분 | 공시가격 | 비율 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 3억 이하 | 43% |
| 3억~6억 | 44% | |
| 6억 초과 | 45% | |
| 다주택·법인 | 전 구간 | 60% |
세율
| 과세표준 | 표준세율 | 1주택 특례세율 (공시 9억 이하) |
|---|---|---|
| 6,000만 이하 | 0.10% | 0.05% |
| 6,000만~1.5억 | 0.15% | 0.10% |
| 1.5억~3억 | 0.25% | 0.20% |
| 3억 초과 | 0.40% | 0.35% |
부가: 도시지역분 = 과세표준 × 0.14% (아파트는 대부분 해당), 지방교육세 = 재산세 본세 × 20%. 계산 순서: 공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준 → 누진세율 적용.
2. 종합부동산세 (주택분)
현행 (2026년 귀속)
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기본공제 | 일반 9억 · 1세대 1주택 12억 |
| 공정시장가액비율 | 60% |
| 세율 | 2주택 이하 0.5~2.7% · 3주택 이상 0.5~5.0% (누진) |
| 1주택 세액공제 | 고령자(60/65/70세) 20/30/40% + 장기보유(5/10/15년) 20/40/50%, 합산 한도 80% |
| 농어촌특별세 | 종부세의 20% |
재산세 중복분 공제: 종부세 과세표준에 이미 부과된 재산세를 표준세율 기준 비례식으로 차감합니다(종부세법 §9③).
8·3 개편안(案) — 현행과 달라지는 것
| 항목 | 현행 | 개편안(案) |
|---|---|---|
| 기본공제 (1주택 실거주) | 12억 | 14억 |
| 기본공제 (1주택 비거주) | 12억 | 9억 (당정 수정 검토: 12억 유지) |
| 기본공제 (다주택) | 9억 | 4억 + 5억 × 거주주택 공시가격 비중 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% (’28년 3주택+·조정지역 80%) |
| 세율 | 주택 수 차등 | ’27 경과 인상 → ’28 가액 기준 단일 0.5~5.0% |
| 기간 세액공제 | 보유기간 기준 | 거주기간 기준 전환 + 금액한도 신설(’27 800만→’28 600만) |
| 세부담상한 | 150% | 200% (당정 수정 검토: 150% 유지) |
적용 시기(안): 2027년 1월 1일 납세의무 성립분부터, 세율·비율은 2027→2028 단계 적용.
3. 계산기가 반영하지 않는 것 (정직 고지)
- 세부담상한·과세표준상한제 — 전년도 세액 정보가 필요해 미반영. 급등 단지는 실제 고지액이 계산값보다 낮을 수 있습니다.
- 부부 공동명의 1주택 특례(공제 18억 선택), 일시적 2주택·상속주택 등 주택 수 제외 특례.
- 지역자원시설세(소방분) — 건물 시가표준액 기반이라 제외.
- 시가 입력 모드는 2026년 평균 현실화율 69%로 공시가격을 추정한 값입니다. 개별 단지 편차가 큽니다.
- 개편안의 ‘거주’ 판정 기준은 시행령 위임으로 미확정입니다.
이런 이유로 계산 결과는 참고용 추정치이며 실제 고지세액과 다를 수 있습니다. 의사결정 전 세무 전문가와 상담하세요.
4. 주요 출처
- 재정경제부 「2026년 세제개편안」 발표자료·상세본 (2026-08-03) — 개편안 원문
- 지방세법 §111·§111의2·시행령 §109 (법제처 국가법령정보센터) — 재산세율·공정시장가액비율
- 종합부동산세법 §8·§9·§10, 국세청 종부세 세액계산 흐름도 — 종부세 현행
- 행정안전부 입법예고 (2026-04-22) — 2026년 재산세 공정시장가액비율 유지
- 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격 결정·공시 (2026-04-30) — 현실화율 69%, 전국 +9.13% · 서울 +18.60%
- 당정 수정 검토 보도: 세계일보(2026-08-26)·연합인포맥스(2026-08-30) 등
계산 엔진은 정부 문답자료 시뮬레이션 8건과 법령 수식 검산 케이스로 검증했으며, 수식 검산 케이스는 전부 일치, 정부 시뮬레이션과는 가정 차이로 보유세 총액 기준 ±5% 이내의 오차가 있습니다.
업데이트 기록
- 2026-08-31 — 최초 공개. 현행(2026 귀속) + 8·3 개편안 원안·당정 수정 검토안 반영.