집을 살 때 내는 세금 중 가장 먼저, 가장 크게 마주치는 것이 취득세입니다. 잔금일로부터 60일 안에 신고·납부해야 하고, 8억원짜리 아파트라면 약 2,053만원이 나갑니다.
그런데 대부분의 안내는 “1~3%”라고만 말합니다. 실제로 통장에서 빠져나가는 금액은 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해진 값이라 다릅니다. 실제 부담률부터 정리했습니다.
실제로 내는 총 세율 (취득세 + 지방교육세 + 농특세)
농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 초과일 때만 붙습니다. 국민주택규모(85㎡) 이하면 비과세입니다.
| 구분 | 취득세 | 지방 교육세 |
농특세 (85㎡ 초과) |
합계 85㎡ 이하 |
합계 85㎡ 초과 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1주택 · 6억 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% | 1.3% |
| 1주택 · 6~9억 | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% | 1.1~3.3% | 1.3~3.5% |
| 1주택 · 9억 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% | 3.5% |
| 중과 8% 대상 | 8% | 0.4% | 0.6% | 8.4% | 9.0% |
| 중과 12% 대상 | 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4% | 13.4% |
중과 대상이 되면 85㎡ 초과 기준으로 13.4%까지 올라갑니다. 10억원 주택이면 취득세만 1억 3,400만원입니다.
6억~9억 구간은 계단이 아니라 직선입니다
이 구간을 “1~3%”라고만 적어두면 내 세율을 알 수 없습니다. 법에 정해진 산식이 있습니다.
| 세율 = (취득가액(억원) × 2 ÷ 3 − 3) % | |
|---|---|
| 6억원 | 6 × 2/3 − 3 = 1.0% |
| 7억원 | 7 × 2/3 − 3 = 1.6667% |
| 8억원 | 8 × 2/3 − 3 = 2.3333% |
| 8억 5천만원 | 8.5 × 2/3 − 3 = 2.6667% |
| 9억원 | 9 × 2/3 − 3 = 3.0% |
소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 씁니다. 6억원에서 1원만 넘어도 세금이 갑자기 뛰지 않고, 9억원을 향해 매끄럽게 올라갑니다. 6억원 바로 아래에서 계약을 맞추려 애쓸 이유가 크지 않은 이유입니다.
실제 계산 — 8억원 아파트, 전용 84㎡, 1주택
| 취득세율 | 2.3333% |
| 취득세 | 8억 × 2.3333% = 18,666,400원 |
| 지방교육세 | 8억 × 0.23333% = 1,866,640원 |
| 농어촌특별세 | 84㎡ = 85㎡ 이하 → 0원 |
| 합계 | 약 2,053만원 |
같은 8억원이라도 전용 85㎡를 넘으면 농특세 160만원이 더해져 약 2,213만원이 됩니다. 같은 단지에서 84㎡와 그 위 평형을 고민할 때 실제로 생기는 차이입니다.
다주택이면 8%·12%로 뜁니다
중과 여부는 사려는 집이 조정대상지역에 있는지와 취득 후 내가 몇 주택이 되는지로 정해집니다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택 제외) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% (주택 수·지역 무관) | |
2025년 10월 16일부터 서울 전역이 조정대상지역입니다. 서울에서 두 번째 집을 사면 그 자체로 8% 대상이 됩니다.
반대로 비조정대상지역에서는 2주택까지 기본세율입니다. 같은 두 번째 집이라도 어디에 있느냐로 세금이 1.1%와 8.4%로 갈립니다.
일시적 2주택 — 3년이 기한입니다
이사 때문에 잠시 두 채가 되는 경우는 중과에서 빠집니다. 조건은 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 처분하는 것입니다.
처음에는 기본세율로 신고하고, 기한을 넘기면 8%와의 차액에 가산세까지 한꺼번에 추징됩니다. 종전 주택이 팔리지 않아 기한을 넘기는 경우가 실제로 가장 흔한 사고입니다.
주택 수에서 빠지는 것들
- 공시가격 2억원 이하 지방 저가주택 (2025년 1월 2일 취득분부터 기존 1억원에서 상향)
- 상속으로 받은 주택 중 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것
- 가정어린이집, 노인복지주택 등 용도가 정해진 주택
지방 저가주택 기준이 1억원에서 2억원으로 올라가면서, 지방에 소형 주택이 있어도 서울 집을 살 때 중과를 피할 수 있는 범위가 넓어졌습니다.
생애최초라면 200만원을 깎습니다
처음 집을 사는 경우 취득세를 200만원 한도로 감면받습니다. 예전에 있던 소득 요건은 2023년 3월 14일 개정으로 폐지됐습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 주택 | 취득 당시 가액 12억원 이하, 유상거래 |
| 소득 요건 | 없음 (2023.3.14. 폐지) |
| 감면 한도 | 취득세 200만원 |
| 주택 보유 이력 | 본인과 세대원 전원이 주택을 소유한 적 없어야 함 |
| 실거주 | 취득일부터 3개월 이내 전입 + 3년 이상 거주 |
| 적용 기한 | 2028년 12월 31일까지 취득분 |
취득세가 200만원보다 적으면 전액 면제됩니다. 취득세 200만원은 6억원 이하 구간(1%)에서 2억원짜리 주택에 해당하므로, 지방 소형 주택이나 빌라를 처음 사는 경우 취득세가 0원이 되는 경우가 많습니다.
추징을 조심해야 합니다
감면을 받고도 다음에 해당하면 깎아준 세금을 도로 물립니다.
- 취득일부터 3개월 안에 전입해 상시 거주를 시작하지 않은 경우
- 상시 거주 기간이 3년이 되기 전에 팔거나 증여하거나 임대로 돌린 경우
전세를 끼고 사는 이른바 갭투자는 실거주 요건을 채울 수 없어 감면 대상이 아닙니다. 잔금 후 세입자가 남아 있어 3개월 안에 들어갈 수 없다면 미리 따져봐야 합니다.
한 가지 더, 생애최초 감면이 적용되면 중과세율이 아니라 기본세율(1~3%)이 적용됩니다.
인구감소지역이면 추가로 25%
인구감소지역·인구감소관심지역에서 조정대상지역이 아닌 주택을 추가로 사면 취득세의 25%를 더 깎아줍니다. 취득가액 3억원 이하가 대상이고 한도는 75만원입니다. 이 지역에서는 생애최초 감면 한도도 200만원에서 300만원으로 올라갑니다.
신고·납부는 60일 안에
취득세는 고지서가 날아오는 세금이 아니라 스스로 신고하고 내는 세금입니다.
| 기한 | 취득일(보통 잔금 지급일)로부터 60일 이내 |
| 어디서 | 부동산 소재지 시·군·구청, 또는 위택스(서울은 이택스) |
| 늦으면 | 무신고가산세 20% + 납부지연가산세(1일 0.022%) |
실무에서는 법무사가 소유권이전등기와 함께 처리하는 경우가 대부분입니다. 등기를 하려면 취득세 영수증이 필요하기 때문에 잔금일에 함께 납부하는 것이 보통입니다.
정리
- 표시 세율(1~3%)이 아니라 지방교육세·농특세를 더한 1.1~3.5%가 실제 부담입니다.
- 6억~9억 구간은 (가액×2/3−3)%로 매끄럽게 올라갑니다. 6억원에 억지로 맞출 이유는 크지 않습니다.
- 전용 85㎡ 초과면 0.2%p가 더 붙습니다. 8억원 기준 160만원 차이입니다.
- 서울은 전역이 조정대상지역이라 두 번째 집부터 8%입니다. 일시적 2주택은 3년이 기한입니다.
- 생애최초는 12억원 이하·소득요건 없음·200만원 한도, 단 3개월 전입·3년 거주를 못 채우면 추징됩니다.
내 보유세도 확인하기
취득세는 살 때 한 번 내는 세금이고, 그 뒤로는 매년 재산세와 종합부동산세를 냅니다. 공시가격과 실거주 여부를 넣으면 현행과 개편안을 나란히 볼 수 있습니다.
안내
본 글은 2026년 9월 기준 지방세법·지방세특례제한법과 행정안전부 공표 자료를 정리한 참고 자료입니다. 취득세는 취득 원인(매매·상속·증여·신축), 주택 수 산정에 포함되는 물건, 조정대상지역 지정 시점, 세대 분리 여부에 따라 크게 달라지며, 본 글은 유상거래로 주택을 취득하는 일반적인 경우를 기준으로 했습니다. 오피스텔·분양권·입주권의 주택 수 산정, 상속·증여 취득, 부부 공동명의, 감면 중복 적용은 다루지 않았습니다. 실제 세액은 반드시 관할 시·군·구청 세무부서나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 본 사이트는 세무 상담을 제공하지 않습니다.