양도세 개편 소식에 “세금 폭탄”이라는 표현이 많지만, 조건별로 계산해보면 실거주 기간을 채운 1주택자는 오히려 세금이 줄어드는 경우가 있습니다. 반대로 보유만 오래 하고 거주가 짧으면 두 배 가까이 늘어납니다.
정부가 공표한 시뮬레이션 수치를 재현해 검산한 계산기로, 같은 집·같은 차익에 거주기간만 달리해 계산한 결과입니다.
조건 — 20억에 팔고, 10억에 샀다면
양도가액 20억원, 취득가액 10억원(양도차익 10억원), 1세대 1주택, 조정대상지역 기준입니다.
| 보유 · 거주 | 2026년 (현행) |
2027년 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|---|
| 10년 보유 · 10년 거주 | 1,412만원 | 818만원 | 818만원 | 818만원 |
| 15년 보유 · 5년 거주 | 4,390만원 | 4,390만원 | 6,062만원 | 7,734만원 |
| 15년 보유 · 3년 거주 | 5,728만원 | 5,728만원 | 8,069만원 | 1억 413만원 |
| 10년 보유 · 2년 거주 | 6,397만원 | 6,397만원 | 9,072만원 | 1억 1,821만원 |
양도소득세 + 지방소득세 합계. 필요경비 0원 가정. 실제 세액은 취득부대비용·자본적지출·공동명의 여부에 따라 달라집니다.
왜 실거주자는 줄어드나 — 기본공제 특례
거주기간을 채운 경우 세금이 줄어드는 이유는 양도소득 기본공제가 250만원에서 2,500만원으로 열 배 늘어나기 때문입니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 이후 |
|---|---|---|
| 일반 | 연 250만원 | 연 250만원 (동일) |
| 10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택 | 250만원 | 연 2,500만원 |
위 표의 첫 줄(10년 보유·10년 거주)에서 세금이 1,412만원에서 818만원으로 줄어든 것이 이 특례 때문입니다. 장기보유특별공제율은 80%로 그대로인데 기본공제가 커지면서 과세표준이 낮아졌습니다.
다만 조건이 까다롭습니다. 거주 10년 이상이어야 하고, 양도가액이 30억원을 넘으면 적용되지 않습니다.
반대로 거주가 짧으면 — 최대 두 배
10년 보유·2년 거주인 경우 6,397만원에서 1억 1,821만원으로 약 1.8배가 됩니다. 이유는 장기보유특별공제 계산 방식이 바뀌기 때문입니다.
| 시점 | 공제 산식 | 10년 보유·2년 거주 시 |
|---|---|---|
| 현행 ~ 2027년 | 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) | 40% + 8% = 48% |
| 2028년 | 보유 연 2%(최대 20%) + 거주 연 6%(최대 60%) | 20% + 12% = 32% |
| 2029년 이후 | 거주 연 8%(최대 80%)만 | 16% |
보유기간이 만들어주던 공제가 사라지면서, 거주기간이 짧을수록 타격이 커집니다. 15년을 보유해도 거주가 3년이면 2029년 공제율은 24%에 그칩니다.
거주 2년을 못 채웠다면 오히려 변화 없음
의외지만, 거주 2년 미만은 이번 개편의 영향을 받지 않습니다. 원래부터 1세대 1주택 특례 공제표(최대 80%)가 아니라 일반 공제표(연 2%, 최대 30%)가 적용되기 때문입니다. 10년 보유·거주 없음이면 개편 전후 모두 20%입니다.
12억원 이하는 애초에 비과세
1세대 1주택이고 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년도) 요건을 채웠다면, 양도가액 12억원까지는 세금이 없습니다. 12억원을 넘는 경우에만 초과분 비율만큼 과세됩니다.
예를 들어 20억원에 팔았다면 (20억−12억)÷20억 = 40%만 과세 대상이 됩니다. 위 표의 세액이 양도차익 10억원에 비해 작아 보이는 이유입니다.
정리 — 개편의 방향
- 실거주 10년 이상 + 30억 이하 → 기본공제 특례로 세금 감소
- 거주 2~9년 → 장기보유특별공제 축소로 세금 증가 (거주가 짧을수록 크게)
- 거주 2년 미만 → 원래 일반 공제표라 변화 없음
- 12억원 이하 매도 → 요건 충족 시 비과세
한 문장으로 요약하면 “오래 살았으면 깎아주고, 갖고만 있었으면 더 걷는다”가 이번 개편의 설계입니다.
시행은 2027년 유예 후 2028~2029년 단계 적용이며, 2026년 중 양도분에는 현행법이 적용됩니다. 정부안은 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다.
내 조건으로 계산하기
양도가액·취득가액과 보유·거주기간을 넣으면 현행과 개편안을 나란히 비교할 수 있습니다.
안내
본 글의 계산은 2026년 9월 5일 기준 세제개편 정부안을 반영한 것으로, 국세청 공식 예시와 재정경제부 「2026년 세제개편안 문답자료」의 공표 세액을 재현해 검산했습니다. 다만 부부 공동명의 안분, 상속·증여 취득, 감면, 동일 연도 복수 양도 합산은 반영하지 않은 참고용 추정치이며 실제 신고세액과 다를 수 있습니다. 개편안은 국회 심의 중이므로 내용이 바뀔 수 있습니다. 본 사이트는 세무 상담을 제공하지 않으며, 실제 매도 전 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
