한 줄 결론: 9·1 확정 개편안이 시행되면 같은 아파트라도 실거주 1주택과 비거주 1주택의 보유세가 갈립니다. 공시가격 12억 이하는 둘 다 종부세가 없어 차이가 없고, 12억~14억 구간에서 차이가 처음 생기며(실거주는 종부세 0원, 비거주는 과세), 공시 20억이면 연 100만원 안팎, 30억이면 240만원 안팎 벌어집니다. 현행 제도에는 이 구분 자체가 없습니다.
실거주·비거주, 확정안이 말하는 기준
현행 종부세는 1세대 1주택이면 거주 여부와 상관없이 기본공제 12억을 똑같이 적용합니다. 9·1 확정안은 이를 둘로 나눕니다.
| 구분 | 현행 (2026 귀속) | 확정안 실거주 1주택 | 확정안 비거주 1주택 |
|---|---|---|---|
| 기본공제 | 12억 | 14억 | 12억 (8·3 원안 9억 → 9·1 현행 유지) |
| 부부 공동명의 합산 | 18억 | 18억 | 12억 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% (2027년부터) | |
| 세액공제 기준 | 보유기간 + 연령 | 거주기간 + 연령, 한도 2027년 800만 → 2028년 600만 | 거주기간 기준이라 사실상 공제 없음 |
| 시행 | — | 2027년 귀속분부터 단계 적용 (국회 심의 중) | |
‘실거주’는 본인이 그 집에 실제로 살고 있는 1세대 1주택을 뜻합니다. 전세를 주고 다른 곳에 사는 1주택자, 지방 근무로 비워 둔 집 등은 비거주로 분류될 가능성이 큽니다. 거주기간을 어떻게 세는지 같은 세부 요건은 시행령이 나와야 확정되므로, 이 글은 본인 거주 = 실거주, 그 외 = 비거주로 단순화해 계산했습니다.
공시가격 구간별 비교표 (세액공제 조건 없음)
재산세(도시지역분·지방교육세 포함)와 종부세(농어촌특별세 포함)를 합친 연간 보유세입니다. 개편안은 2028년 완성 기준(공정비율 70%, 단일 세율표, 공제 한도 600만)입니다. 시가는 계산기와 같은 현실화율 69%로 환산한 참고값입니다.
| 공시가격 | 시가 환산 | 현행 | 개편안 실거주 | 개편안 비거주 | 실거주·비거주 차이 |
|---|---|---|---|---|---|
| 12억 | 약 17.4억 | 259만 | 259만 | 259만 | 없음 (둘 다 종부세 0) |
| 13억 | 약 18.8억 | 320만 | 287만 (종부세 0) | 325만 | 38만 |
| 14억 | 약 20.3억 | 381만 | 315만 (종부세 0) | 391만 | 76만 |
| 15억 | 약 21.7억 | 440만 | 381만 | 455만 | 74만 |
| 16억 | 약 23.2억 | 499만 | 447만 | 520만 | 73만 |
| 18억 | 약 26.1억 | 630만 | 576만 | 672만 | 96만 |
| 20억 | 약 29억 | 770만 | 728만 | 827만 | 99만 |
| 22억 | 약 31.9억 | 911만 | 883만 | 1,051만 | 168만 |
| 25억 | 약 36.2억 | 1,177만 | 1,228만 | 1,417만 | 189만 |
| 30억 | 약 43.5억 | 1,612만 | 1,838만 | 2,077만 | 239만 |
| 40억 | 약 58억 | 2,654만 | 3,579만 | 3,885만 | 306만 |
표를 읽는 법은 세 줄입니다.
- 12억 이하: 실거주든 비거주든 종부세 대상이 아니라서 개편 전후 변화가 없습니다. 재산세만 냅니다.
- 12억 초과 ~ 14억: 실거주는 공제가 14억으로 올라 종부세가 아예 사라지고, 비거주는 12억 초과분부터 과세됩니다. 개편안이 갈라놓는 첫 구간입니다.
- 14억 초과: 실거주도 공시 약 22억(시가 30억 초반)까지는 현행보다 줄지만, 25억부터는 현행보다 늘어납니다. 비거주는 13억부터 현행보다 늘고, 고가로 갈수록 실거주와의 격차가 커집니다.
세액공제가 있는 사람은 다르게 움직입니다
현행 종부세는 보유기간과 연령에 따라 최대 80%까지 세액공제를 줍니다. 확정안은 이 기준을 보유기간에서 거주기간으로 바꾸고 금액 한도(2028년 600만원)를 새로 둡니다. 그래서 오래 보유한 고령 1주택자는 개편 후 부담이 오히려 늘 수 있습니다. 아래는 65세·10년 보유·10년 거주를 넣은 결과입니다.
| 공시가격 | 현행 (보유 10년·65세 공제) | 개편안 실거주 (거주 10년·65세, 한도 600만) | 개편안 비거주 (거주 공제 없음) |
|---|---|---|---|
| 14억 | 335만 | 315만 | 338만 |
| 20억 | 569만 | 556만 | 586만 |
| 30억 | 1,016만 | 1,118만 (한도에 걸림) | 1,357만 |
| 40억 | 1,524만 | 2,859만 | 3,165만 |
공시 20억까지는 실거주 공제가 현행과 비슷하게 작동하지만, 30억부터는 공제 한도 600만원이 먼저 걸려서 현행보다 100만원 이상 늘어납니다. 40억이면 거의 두 배입니다. 뉴스에서 “실거주 1주택은 줄어든다”고 할 때 기준으로 삼는 집은 대부분 공시 20억 이하라는 점을 기억하시면 됩니다.
우리 집이면? 계산 순서
- 공시가격을 확인합니다. 3월 열람안 또는 4월 확정 공시가격 기준이며, 모르면 시가에 0.69를 곱해 대략 잡아도 됩니다.
- 계산기에서 실거주 1주택 / 비거주 1주택을 각각 눌러 두 결과를 비교합니다.
- 연령·보유기간을 넣어 세액공제가 어떻게 달라지는지 봅니다. 개편안은 거주기간 기준이므로 비거주 쪽은 공제가 사라집니다.
▶ 우리 집 공시가격으로 실거주 vs 비거주 보유세 바로 계산하기
단지별로 공시가격이 미리 입력된 페이지도 있습니다: 반포자이 · 헬리오시티 · 잠실엘스 · 은마아파트 · 단지별 보유세 전체 보기
자주 묻는 질문
전세를 주고 다른 집에 전세로 사는 1주택자는 어느 쪽인가요?
본인이 소유 주택에 살지 않으므로 확정안 기준으로는 비거주 1주택에 가깝습니다. 다만 근무·학업 등 부득이한 사유를 어떻게 다룰지는 시행령에서 정해질 사항이라 아직 확정되지 않았습니다.
부부 공동명의면 어떻게 되나요?
실거주는 1인당 9억씩 합산 18억, 비거주는 1인당 6억씩 합산 12억이 공제됩니다. 8·3 원안의 비거주 1인당 4억(합산 8억)은 9·1 확정안에서 6억으로 올라왔습니다. 이 글의 계산기는 단독명의 기준이며, 공동명의 계산은 별도 글에서 다룰 예정입니다.
2027년에는 2028년보다 덜 내나요?
공시 30억 이하 1주택은 2027년과 2028년 결과가 거의 같습니다. 35억 이상 고가 주택은 2027년이 과도기(세율표·공제 한도가 한 단계 낮음)라 2028년보다 적게 나옵니다. 계산기에서 연도를 바꿔 확인할 수 있습니다.
비거주 1주택은 2주택자와 같은 취급인가요?
아닙니다. 비거주 1주택은 공제 12억을 유지하고 세율표도 1주택과 같습니다. 2주택 이상은 공제가 9억(거주비율에 따라 4억~9억)으로 내려가고 2027년까지는 별도 세율표가 적용됩니다.
안내
본 글은 2026-09-16 기준 재정경제부 「2026년 세제개편안」 9·1 국무회의 확정 정부안을 바탕으로, 집세금연구소 계산 엔진(현행 vs 개편안)으로 산출한 참고 자료입니다. 정부안은 국회 심의 중이며 내용이 바뀔 수 있고, 계산은 세부담상한·과세표준상한제·각종 특례를 제외한 추정치입니다. 실거주 판정의 세부 요건은 시행령 확정 후 갱신합니다. 계산 방식과 출처 전문은 계산 기준·출처에서 공개합니다. 본 사이트는 세무 상담을 제공하지 않으며, 의사결정 전 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
