한 줄 결론: 뉴스는 “시가 30억”이라고 말하지만 세금은 공시가격으로 매깁니다. 시가 30억은 공시 약 20억이고, 이 집의 보유세는 현행 770만원에서 개편안 실거주 728만원(−42만), 비거주 827만원(+57만)으로 갈립니다. 아래 표에서 내 공시가격 줄만 찾으면 현행·개편안 금액이 바로 나옵니다.
왜 “시가”가 아니라 “공시가격”으로 봐야 하나
재산세와 종부세는 모두 국토교통부가 매년 4월 확정하는 공동주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 2026년 공시가격 현실화율은 시세의 약 69%라서, 같은 “시가 30억”이라도 단지·층에 따라 공시가격이 19억~22억으로 흩어집니다. 종부세 공제(12억·14억)가 공시가격 기준이므로, 시가로 계산하면 종부세 대상 여부부터 틀릴 수 있습니다.
공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 단지·동·호를 넣으면 무료로 조회됩니다. 모르면 시가에 0.69를 곱해 대략 잡고, 공시가격 확인 후 다시 계산하시면 됩니다.
구간별 보유세 한눈에 (실거주 1주택, 세액공제 없음)
재산세(도시지역분·지방교육세 포함)와 종부세(농어촌특별세 포함)를 합친 연간 보유세입니다. 개편안은 2028년 완성 기준(공정비율 70%, 단일 세율표)이며, 괄호 안은 그중 종부세 몫입니다.
| 공시가격 | 시가 환산 | 재산세 | 현행 합계 (종부세) | 개편안 합계 (종부세) | 증감 |
|---|---|---|---|---|---|
| 9억 | 약 13억 | 151만 | 151만 (0) | 151만 (0) | 변화 없음 |
| 10억 | 약 14.5억 | 203만 | 203만 (0) | 203만 (0) | 변화 없음 |
| 11억 | 약 15.9억 | 231만 | 231만 (0) | 231만 (0) | 변화 없음 |
| 12억 | 약 17.4억 | 259만 | 259만 (0) | 259만 (0) | 변화 없음 |
| 13억 | 약 18.8억 | 287만 | 320만 (33만) | 287만 (0) | ▼ 33만 |
| 14억 | 약 20.3억 | 315만 | 381만 (66만) | 315만 (0) | ▼ 66만 |
| 15억 | 약 21.7억 | 343만 | 440만 (97만) | 381만 (38만) | ▼ 59만 |
| 16억 | 약 23.2억 | 371만 | 499만 (128만) | 447만 (76만) | ▼ 52만 |
| 18억 | 약 26.1억 | 427만 | 630만 (203만) | 576만 (149만) | ▼ 54만 |
| 20억 | 약 29억 | 482만 | 770만 (288만) | 728만 (246만) | ▼ 42만 |
| 22억 | 약 31.9억 | 538만 | 911만 (373만) | 883만 (344만) | ▼ 28만 |
| 25억 | 약 36.2억 | 622만 | 1,177만 (555만) | 1,228만 (606만) | ▲ 51만 |
| 30억 | 약 43.5억 | 761만 | 1,612만 (850만) | 1,838만 (1,077만) | ▲ 226만 |
| 35억 | 약 50.7억 | 901만 | 2,111만 (1,210만) | 2,675만 (1,774만) | ▲ 564만 |
| 40억 | 약 58억 | 1,040만 | 2,654만 (1,614만) | 3,579만 (2,538만) | ▲ 925만 |
| 50억 | 약 72.5억 | 1,319만 | 3,739만 (2,420만) | 5,411만 (4,091만) | ▲ 1,672만 |
구간이 넷으로 나뉩니다.
- 12억 이하: 종부세 대상이 아닙니다. 재산세만 내고, 개편 전후 변화가 없습니다. 재산세는 공시 9억 이하 1주택에 특례세율이 적용돼 9억과 10억 사이에서 한 번 크게 뜁니다(151만 → 203만).
- 12억 초과 ~ 14억: 현행에서는 종부세가 33만~66만원 붙지만, 개편안은 실거주 공제가 14억으로 올라 종부세가 0원이 됩니다. 개편안의 혜택이 가장 또렷한 구간입니다.
- 14억 초과 ~ 22억: 공제 상향 효과가 세율·공정비율 인상보다 커서 연 30만~60만원 줄어듭니다.
- 25억 이상: 공정비율 70%와 세율 인상이 공제 효과를 넘어서 현행보다 늘어납니다. 30억이면 +226만, 40억이면 +925만원입니다. 언론이 “고가 주택 직격”이라고 쓰는 구간입니다.
같은 구간, 비거주 1주택이면
비거주 1주택은 공제가 12억(현행 유지)이라 공제 상향 효과가 없고, 공정비율·세율 인상만 그대로 받습니다. 13억부터 현행보다 늘어납니다.
| 공시가격 | 현행 | 개편안 실거주 | 개편안 비거주 | 비거주 증감 (현행 대비) |
|---|---|---|---|---|
| 13억 | 320만 | 287만 | 325만 | ▲ 5만 |
| 14억 | 381만 | 315만 | 391만 | ▲ 10만 |
| 15억 | 440만 | 381만 | 455만 | ▲ 15만 |
| 18억 | 630만 | 576만 | 672만 | ▲ 42만 |
| 20억 | 770만 | 728만 | 827만 | ▲ 57만 |
| 25억 | 1,177만 | 1,228만 | 1,417만 | ▲ 240만 |
| 30억 | 1,612만 | 1,838만 | 2,077만 | ▲ 465만 |
| 40억 | 2,654만 | 3,579만 | 3,885만 | ▲ 1,231만 |
실거주·비거주가 왜 갈리는지, 세액공제가 있으면 어떻게 달라지는지는 실거주 1주택 vs 비거주 1주택 보유세 비교에서 따로 정리했습니다.
뉴스의 “시가 20억·30억·46억”을 우리 집으로 환산하기
기사에 나오는 시뮬레이션은 특정 단지의 특정 조건입니다. 세 단계로 내 집에 옮기면 됩니다.
- 기사의 시가에 0.69를 곱해 공시가격 구간을 잡습니다. 시가 20억 → 공시 약 14억, 30억 → 약 20억, 46억 → 약 32억.
- 위 표에서 그 구간의 현행·개편안 금액을 봅니다. 내 집 공시가격이 기사보다 낮으면 개편안이 유리한 쪽으로, 높으면 불리한 쪽으로 움직입니다.
- 세액공제(연령·거주기간)와 명의 형태를 계산기에 넣어 마무리합니다. 기사 수치는 대부분 “공제 없음” 기준이라 실제 고지서와 다릅니다.
계산기에 넣을 때 주의할 입력값
- 공시가격 vs 시가: 계산기의 ‘시가’ 모드는 0.69를 곱한 추정치입니다. 공시가격을 알면 반드시 공시가격으로 넣으세요.
- 주택 수: 1주택 특례(공제 12억·14억, 세액공제)는 1세대 1주택에만 적용됩니다. 부부가 각각 한 채씩 갖고 있으면 세대 기준 2주택입니다.
- 보유·거주기간: 현행은 보유기간, 개편안은 거주기간 기준입니다. 같은 10년이라도 거주하지 않았다면 개편안에서는 공제가 사라집니다.
- 연도: 2027년은 과도기, 2028년이 완성 기준입니다. 공시 30억 이하는 둘이 거의 같습니다.
▶ 우리 집 공시가격으로 현행 vs 개편안 보유세 바로 계산하기
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자주 묻는 질문
공시가격 12억이 정확히 경계인가요?
현행 1주택 기본공제가 12억이라 12억 초과분부터 종부세가 붙습니다. 개편안 실거주는 14억, 비거주는 12억이 경계입니다. 경계 근처(±1억)에 있는 집은 내년 공시가격 변동만으로 대상 여부가 뒤집힐 수 있습니다.
재산세도 개편안에서 바뀌나요?
이번 확정안은 종부세 중심이고 재산세 세율·공정비율은 그대로입니다. 위 표의 재산세 열이 현행·개편안에서 같은 이유입니다.
표의 금액이 실제 고지서와 다른 이유는?
세부담상한(전년 대비 150%), 과세표준상한제, 임대주택·상속주택 등 특례를 계산에 넣지 않았기 때문입니다. 특히 공시가격이 급등한 단지는 세부담상한 때문에 표보다 적게 나올 수 있습니다.
안내
본 글은 2026-09-16 기준 재정경제부 「2026년 세제개편안」 9·1 국무회의 확정 정부안을 바탕으로, 집세금연구소 계산 엔진(현행 vs 개편안)으로 산출한 참고 자료입니다. 정부안은 국회 심의 중이며 내용이 바뀔 수 있고, 계산은 세부담상한·과세표준상한제·각종 특례를 제외한 추정치입니다. 시가 환산은 2026년 공동주택 현실화율 69%를 일괄 적용한 값으로 개별 단지와 차이가 있습니다. 계산 방식과 출처 전문은 계산 기준·출처에서 공개합니다. 본 사이트는 세무 상담을 제공하지 않으며, 의사결정 전 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
