한 줄 결론: 현행 제도에서 부부 공동명의 1주택은 공시가격 18억까지 종부세가 0원이라 단독명의(공제 12억)보다 대체로 유리하고, 9·1 확정 개편안에서도 실거주 공동명의 공제는 18억이 유지돼 단독명의(14억)보다 넓게 유리합니다. 예외는 하나, 오래 보유한 고령 1주택자는 현행에서 단독명의 세액공제(최대 80%)가 더 큰 구간이 있습니다. 개편안은 그 공제에 한도(600만원)를 두기 때문에 이 예외 구간이 크게 줄어듭니다.
공동명의와 단독명의, 세법에서 무엇이 다른가
| 구분 | 단독명의 1주택 | 부부 공동명의 1주택 |
|---|---|---|
| 현행 기본공제 | 12억 | 1인당 9억, 합산 18억 |
| 현행 세액공제 (연령·보유) | 최대 80% | 없음 (단, 1주택 특례를 신청하면 단독명의 방식으로 계산 가능) |
| 확정안 실거주 공제 | 14억 | 1인당 9억, 합산 18억 |
| 확정안 비거주 공제 | 12억 | 1인당 6억, 합산 12억 (8·3 원안 4억 → 9·1 확정 6억) |
| 확정안 세액공제 | 거주기간+연령, 한도 2027년 800만 → 2028년 600만 | 없음 |
| 과세 방식 | 전체 공시가격에 누진세율 | 각자 지분(50%)에 따로 누진세율 → 낮은 세율 구간 적용 |
공동명의가 유리한 이유는 두 가지입니다. 공제 총액이 크고(18억 vs 12억·14억), 과세표준이 둘로 쪼개져 누진세율의 낮은 구간에 걸립니다. 단독명의의 무기는 연령·보유(개편안은 거주)기간 세액공제 하나입니다.
현행 기준 비교표 (2026년 귀속)
재산세(도시지역분·지방교육세 포함)와 종부세(농어촌특별세 포함)를 합친 연간 보유세입니다. 공동명의는 50:50 지분, 각자 9억 공제, 세액공제 없음으로 계산했습니다.
| 공시가격 | 단독명의 (공제 조건 없음) | 단독명의 (65세·10년 보유) | 부부 공동명의 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 12억 | 259만 | 259만 | 259만 | 차이 없음 (모두 종부세 0) |
| 14억 | 381만 | 335만 | 315만 | 공동명의 유리 |
| 16억 | 499만 | 409만 | 371만 | 공동명의 유리 |
| 18억 | 630만 | 488만 | 427만 (종부세 0) | 공동명의 유리 |
| 20억 | 770만 | 569만 | 546만 | 공동명의 소폭 유리 |
| 22억 | 911만 | 650만 | 666만 | 고령·장기보유면 단독 유리 |
| 25억 | 1,177만 | 788만 | 842만 | 고령·장기보유면 단독 유리 |
| 30억 | 1,612만 | 1,016만 | 1,160만 | 고령·장기보유면 단독 유리 |
| 40억 | 2,654만 | 1,524만 | 1,899만 | 고령·장기보유면 단독 유리 |
세액공제 조건이 없는 부부라면 모든 구간에서 공동명의가 낫습니다. 65세·10년 보유처럼 공제율이 높은 경우에만 공시 약 21억을 넘어서면서 단독명의 방식이 역전합니다. 그래서 현행법은 공동명의자도 매년 9월 16일~30일에 1세대 1주택 특례를 신청해 단독명의 방식으로 계산받을 수 있게 열어 두었습니다. 올해 신청 기간이 바로 지금입니다.
확정안 기준 비교표 (2028년 완성 기준)
실거주 1주택 기준입니다. 단독명의 공제 14억, 공동명의 합산 18억, 공정시장가액비율 70%, 단일 세율표, 단독명의 세액공제는 거주기간 기준에 한도 600만원을 적용했습니다.
| 공시가격 | 단독명의 실거주 (공제 조건 없음) | 단독명의 실거주 (65세·10년 거주) | 부부 공동명의 실거주 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 14억 | 315만 | 315만 | 315만 | 차이 없음 (모두 종부세 0) |
| 16억 | 447만 | 394만 | 371만 (종부세 0) | 공동명의 유리 |
| 18억 | 576만 | 471만 | 427만 (종부세 0) | 공동명의 유리 |
| 20억 | 728만 | 556만 | 557만 | 사실상 동률 |
| 22억 | 883만 | 642만 | 687만 | 고령·장기거주면 단독 소폭 유리 |
| 25억 | 1,228만 | 804만 | 877만 | 고령·장기거주면 단독 소폭 유리 |
| 30억 | 1,838만 | 1,118만 | 1,242만 | 고령·장기거주면 단독 유리 (격차 124만) |
| 35억 | 2,675만 | 1,955만 | 1,624만 | 공동명의 유리로 재역전 |
| 40억 | 3,579만 | 2,859만 | 2,234만 | 공동명의 유리 |
개편안에서 달라지는 점은 세액공제 한도입니다. 현행에서는 고가일수록 80% 공제의 금액이 커져 단독명의가 계속 유리했지만, 개편안은 공제를 600만원에서 자릅니다. 그래서 공시 30억 부근에서만 단독명의가 앞서고, 35억을 넘으면 공동명의가 다시 유리해집니다. 20억 이하는 두 방식이 같거나 공동명의가 낫습니다.
비거주 1주택 공동명의는 계산이 다릅니다
확정안은 비거주 공동명의 공제를 1인당 6억, 합산 12억으로 정했습니다. 단독명의 비거주(12억)와 공제 총액이 같아지므로, 남는 이점은 지분 분할에 따른 누진 완화뿐입니다.
| 공시가격 | 단독명의 비거주 | 공동명의 비거주 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 14억 | 391만 | 388만 | 3만 |
| 18억 | 672만 | 643만 | 29만 |
| 20억 | 827만 | 770만 | 57만 |
| 25억 | 1,417만 | 1,147만 | 270만 |
| 30억 | 2,077만 | 1,573만 | 504만 |
| 40억 | 3,885만 | 2,789만 | 1,096만 |
비거주라도 공동명의가 불리해지는 구간은 없습니다. 다만 실거주 공동명의(18억 공제)와 비교하면 같은 집에서 20억 기준 213만원, 30억 기준 331만원이 더 나옵니다. 거주 여부가 명의 형태보다 더 큰 변수입니다.
우리 집이면? 계산 순서
- 계산기에 공시가격을 넣고 실거주 1주택 결과를 봅니다. 이것이 단독명의 기준입니다.
- 같은 공시가격의 절반을 넣고 ‘비거주 1주택’이 아닌 2주택 이상(공제 9억) 항목으로 계산한 뒤 종부세만 2배 하면 공동명의 근사치가 나옵니다. 재산세는 원래 값을 그대로 씁니다.
- 연령·거주기간 공제가 있는 경우 단독명의 결과가 얼마나 내려가는지 확인해 위 표의 판정과 맞춰 봅니다.
공동명의 전용 입력(지분·1인당 공제)은 계산기 다음 업데이트에서 추가할 예정입니다. 단지별 페이지에서 공시가격을 먼저 확인할 수도 있습니다: 반포자이 · 헬리오시티 · 잠실엘스 · 단지별 보유세 전체 보기
자주 묻는 질문
지금 단독명의인데 공동명의로 바꾸면 되나요?
배우자에게 지분을 넘기면 증여가 되어 취득세(증여 취득세율 3.5% 기준, 조정대상지역 고가주택은 중과 가능)와 증여세(배우자 공제 6억 초과분)가 발생합니다. 연간 보유세 차이가 수십만 원 수준이면 이전 비용을 회수하는 데 수십 년이 걸릴 수 있으니, 신규 취득 시점에 정하는 것이 원칙입니다.
1세대 1주택 특례 신청은 매년 해야 하나요?
현행법상 공동명의 1주택자가 단독명의 방식(공제 12억+세액공제)으로 과세받으려면 9월 16일~30일 사이 관할 세무서에 신청합니다. 한 번 신청하면 이후에는 변동이 없는 한 계속 적용되며, 다시 공동명의 방식으로 돌아가려면 취소 신청을 해야 합니다. 개편안 시행 후 이 특례 제도의 존치 여부는 후속 법령에서 확인이 필요합니다.
지분이 50:50이 아니면요?
각자 지분에 해당하는 공시가격에 각자 공제를 적용합니다. 지분이 한쪽으로 치우칠수록 단독명의 계산에 가까워지고, 공제 총액(18억)은 지분과 무관하게 각자 9억씩 유지됩니다.
안내
본 글은 2026-09-22 기준 현행 종합부동산세법과 재정경제부 「2026년 세제개편안」 9·1 국무회의 확정 정부안을 바탕으로, 집세금연구소 계산 엔진으로 산출한 참고 자료입니다. 공동명의 계산은 50:50 지분, 재산세 중복분 공제를 지분별로 안분한 추정치이며, 세부담상한·과세표준상한제·각종 특례는 제외했습니다. 정부안은 국회 심의 중이며 내용이 바뀔 수 있습니다. 계산 방식과 출처 전문은 계산 기준·출처에서 공개합니다. 본 사이트는 세무 상담을 제공하지 않으며, 명의 변경 등 의사결정 전 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
