9월 1일 세제개편 확정안이 나온 뒤 언론에는 “사실상 유턴”이라는 표현이 많았습니다. 비거주 1주택 종부세 공제가 12억으로 되돌아갔기 때문입니다. 그런데 확정안 전체를 놓고 보면 되돌아간 것은 3가지뿐이고, 나머지는 8월 3일 원안 그대로입니다.
특히 양도세 장기보유특별공제 개편은 원안 그대로 남았는데, 종부세에 가려 상대적으로 덜 알려졌습니다. 집을 오래 보유했지만 거주하지 않은 경우 공제가 크게 줄어드는 내용이라, 매도 계획이 있다면 확인이 필요합니다.
확정안에서 되돌아간 것 — 3가지
| 항목 | 8·3 원안 | 9·1 확정안 |
|---|---|---|
| 비거주 1주택 기본공제 | 9억으로 축소 | 12억 (현행 유지) |
| 비거주 부부공동명의 (1인당) | 4억 | 6억 (현행 9억보다는 축소) |
| 종부세 세부담상한 | 200%로 상향 | 150% (현행 유지) |
부부공동명의는 현행 9억에서 6억으로 여전히 줄어듭니다. 원안(4억)보다 완화된 것이지 원상 복구는 아닙니다.
그대로 유지된 것 — 종부세
- 실거주 1주택 기본공제 14억 (현행 12억 → 상향)
- 공정시장가액비율 60% → 70% (2027년), 3주택·조정대상지역은 2028년 80%
- 세율 인상 — 과세표준 6~12억 구간 1.0% → 1.3%, 2028년부터 주택 수 구분 없는 단일 누진표
- 세액공제가 보유기간에서 거주기간 기준으로 전환
덜 알려진 부분 — 세액공제 금액 한도 신설
종부세 1세대 1주택 세액공제는 고령자 공제와 기간 공제를 합해 최대 80%까지 받을 수 있는데, 확정안은 여기에 금액 한도를 새로 만듭니다.
| 시점 | 기간공제 기준 | 금액 한도 |
|---|---|---|
| 현행 | 보유기간 | 없음 |
| 2027년 | 보유(거주공제의 1/2)와 거주 중 유리한 쪽 | 800만원 |
| 2028년 이후 | 거주기간만 | 600만원 |
공제율이 80%라도 실제 감면액은 600만원을 넘을 수 없습니다. 공시가격이 높아 종부세가 큰 경우, 공제율보다 이 금액 한도가 먼저 걸립니다.
양도세 — 보유만 오래 한 경우가 가장 크게 달라집니다
1세대 1주택 장기보유특별공제는 현재 보유기간과 거주기간을 각각 계산해 합산합니다.
| 구분 | 현행 | 개편 방향 |
|---|---|---|
| 공제 기준 | 보유기간(연 4%, 최대 40%) + 거주기간(연 4%, 최대 40%) |
2027 현행 유지 2028 보유 연2%(최대20%) + 거주 연6%(최대60%) 2029~ 거주 연8%(최대80%)만 |
| 최대 공제율 | 80% | 80% (거주 요건 충족 시) |
| 공제 한도 | 없음 | 2028년 20억원 → 2029년 이후 10억원 (양도차익 기준) |
| 시행 | — | 2027년 유예 후 2028~2029년 단계 적용 |
누가 얼마나 달라지나
타격이 가장 큰 쪽은 거주는 했지만 거주기간이 보유기간보다 짧은 경우입니다.
| 보유 · 거주 | 현행 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 10년 보유 · 10년 거주 | 80% | 80% | 80% |
| 20년 보유 · 5년 거주 | 60% | 50% | 40% |
| 15년 보유 · 3년 거주 | 52% | 38% | 24% |
| 10년 보유 · 2년 거주 | 48% | 32% | 16% |
| 10년 보유 · 거주 없음 | 20% (일반 공제표 적용 — 개편과 무관하게 변화 없음) | ||
거주기간을 채운 경우는 개편 후에도 80%가 유지됩니다. 반대로 오래 보유했지만 거주가 짧았다면 보유기간이 만들어주던 공제가 사라지면서 공제율이 절반 이하로 떨어집니다.
참고로 거주 2년을 채우지 못한 경우는 원래부터 1세대 1주택 특례 공제표가 아니라 일반 공제표(연 2%, 최대 30%)가 적용됩니다. 이 경우는 이번 개편으로 달라지는 것이 없습니다.
전세를 주고 다른 곳에 살았거나, 직장·가족 사정으로 실거주를 못 한 기간이 길다면 공제율이 크게 낮아집니다. 여기에 양도차익이 10억원(2029년 이후)을 넘으면 초과분은 공제 대상에서 빠집니다.
다주택자 중과세율 — 지금이 더 높습니다
흔히 오해하는 부분인데, 조정대상지역 다주택자 양도세 중과는 유예가 끝나 2026년 5월 10일부터 이미 적용 중입니다(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p). 개편안은 이를 더 올리는 것이 아니라 2027~2028년 2년간 한시적으로 낮췄다가 2029년 원래대로 되돌리는 구조입니다.
| 구분 | 현재(2026) | 2027 | 2028 | 2029~ |
|---|---|---|---|---|
| 2주택 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
한시 완화는 보유기간 2년 이상인 경우에만 적용되며, 조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 중과 대상이 아닙니다.
정리 — 확정안의 실제 모습
“유턴”이라는 표현은 비거주 1주택 종부세 기본공제에 한정하면 맞습니다. 다만 확정안 전체로 보면 공정시장가액비율 상향, 세율 인상, 세액공제의 거주기준 전환과 금액 한도, 양도세 장기보유특별공제 개편은 원안 그대로 유지됩니다.
정부안은 국회 심의를 거쳐야 최종 확정되며, 시행은 종부세가 2027년 귀속분부터, 양도세는 2027년 유예 후 단계 적용입니다. 2026년에 부과되는 세금은 현행법이 적용됩니다.
내 양도세는 얼마인가
양도가액·취득가액과 보유·거주기간을 넣으면 현행과 개편안 세액을 나란히 비교할 수 있습니다. 국세청 공식 예시와 재정경제부 문답자료의 공표 세액을 재현해 검산한 계산기입니다.
내 보유세는 얼마인가
종부세·재산세는 공시가격과 실거주 여부, 나이, 거주기간을 넣으면 현행과 확정안을 나란히 비교할 수 있습니다.
서울 주요 단지는 공시가격이 입력된 페이지로 바로 볼 수 있습니다: 반포자이 · 은마아파트 · 헬리오시티 · 잠실엘스 · 단지별 전체 보기
자주 묻는 질문
비거주 1주택이면 이제 세금이 안 오르나요?
기본공제가 12억으로 유지돼 급격한 증가는 피했지만, 공정시장가액비율 상향과 세율 인상은 그대로 적용됩니다. 실거주자(공제 14억)와는 차이가 남고, 양도세 장기보유특별공제에서도 거주기간이 없으면 공제를 받기 어려워집니다.
지금 거주 중이면 양도세 공제는 그대로인가요?
거주기간이 충분하면 최대 공제율 80%는 유지됩니다. 다만 양도차익 한도가 새로 생겨 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원을 넘는 부분은 공제 대상에서 제외됩니다.
언제부터 적용되나요?
종부세 관련 항목은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터입니다. 양도세 장기보유특별공제는 2027년 유예 후 2028~2029년에 걸쳐 단계 적용됩니다.
국회에서 더 바뀔 수 있나요?
가능합니다. 9월 1일 국무회의를 통과한 것은 정부안이며, 정기국회 심의 과정에서 수정될 수 있습니다. 실제로 1주택 양도세 완화를 담은 의원 발의안도 국회에 올라와 있습니다.
안내
본 글은 2026년 9월 5일 기준 정부 세제개편 확정안 발표와 언론 보도를 정리한 참고 자료입니다. 양도세 단계별 세부 수치는 국회 심의와 시행령 확정 과정에서 달라질 수 있으며, 개별 사안의 세액은 취득가액·필요경비·보유 및 거주 이력에 따라 크게 달라집니다. 계산기 결과는 세부담상한·감면 등을 반영하지 않은 추정치입니다. 본 사이트는 세무 상담을 제공하지 않으며, 매도·보유 의사결정 전 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
